مقالة من تقرير مراجعة النظام المصرفي في إسرائيل لعام 2023 والذي سيتم نشره قريباً: تطورات الائتمان في قطاع البناء والعقارات

• استمر ائتمان الموازنة لقطاع البناء والعقارات في أكبر خمس مجموعات مصرفية في النمو بمعدل مرتفع (نحو 14%) في عام 2023 أيضاً. وقد تم تسجيل هذا النمو على الرغم من زيادة مستوى المخاطر في القطاع، خاصة في ظل تباطؤ نشاط سوق الإسكان وارتفاع تكاليف التمويل وتأثيرات حرب “السيوف الحديدية”[1]
• تنعكس زيادة المخاطر في هذه القطاع في زيادة معدل مخصصات تغطية خسائر الائتمان المتوقعة مقارنة بحجم الائتمان في القطاع. ارتفع هذا المعدل في الجهاز المصرفي خلال عام 2023 بنحو 0.5% ليصل إلى نسبة 2.4%، وقد جاءت الزيادة الرئيسية نتيجة لتأثيرات حرب “السيوف الحديدية”.
• في هذه المقالة سنصف تطورات الائتمان المصرفي لقطاع البناء والعقارات وفقًا للأنشطة التالية:
  • الائتمان لتمويل الأراضي – أدى انخفاض الطلب على الشقق من بين أمور أخرى، إلى انخفاض معدلات نجاح العطاءات على الأراضي وكذلك انخفاض الأسعار الفائزة في العطاءات الناجحة. يأتي هذا إلى جانب مطالبات هيئة الرقابة على البنوك بتخصيص رأس مال إضافي لتمويل الأراضي عالي الاستدانة. وقد أدى ذلك إلى تباطؤ معدل نمو الائتمان لتمويل الأراضي مقارنة بالسنوات السابقة.
  • مرافقة مشاريع البناء السكني – تم خلال عام 2023 تسجيل زيادة كبيرة بلغت حوالي 66% في الائتمان المالي لمرافقة مشاريع البناء السكني. وجاءت هذه الزيادة بسبب تباطؤ بيع الشقق وعلى الرغم من تأخر مشاريع البناء مع اندلاع الحرب.[2]
  • العقارات ذات العوائد – زاد الوزن النسبي لائتمان العقارات المدرة للعوائد والمخصصة للمكاتب والتجارة بمعدل تمويل مرتفع في عام 2023، من بين أمور أخرى بسبب زيادة المعروض من سوق المكاتب في مناطق معينة. أما بالنسبة للعقارات السكنية ذات العائد، ففي ظل زيادة بيئة أسعار الفائدة والتغيرات الضريبية، انخفضت جدوى النشاط في المجال واختارت بعض الشركات طرح الشقق المؤجرة أو التي كانت مخصصة للإيجار للبيع.
  • الائتمان غير المضمون بالعقارات – يشكل الائتمان المخصص لنشاط مقاولي التنفيذ عنصراً هاماً في هذا الائتمان. كانت المخاطر في تمويل مقاولي التنفيذ مرتفعة حتى قبل اندلاع الحرب ومنذ اندلاعها أصبحوا عرضة لمخاطر إضافية وخاصة نقص العمالة وزيادة تكاليف العمالة وتكاليف المواد الخام.
• في أعقاب الزيادة في المخاطر، تتابع هيئة الرقابة على البنوك عن كثب التطورات في الائتمان المقدم لهذا القطاع وتعمل على ضمان مراقبة وإدارة مخاطر الائتمان في القطاع وفقًا لممارسات إدارة المخاطر المقبولة والملائمة.

عام – التطورات الرئيسية في سوق العقارات

ابتداءً من النصف الثاني من عام 2022 وخلال معظم عام 2023، طرأ اعتدال على الطلب على الشقق، وهو ما انعكس في انخفاض عدد صفقات شراء الشقق خلال عام 2023 (بنحو 35% مقارنة بعام 2022[3])، وارتفاع مخزون الشقق الجديدة غير المباعة والذي بلغ نحو 67 ألفاً،[4] وانخفاض أسعار الشقق (نحو 1.4%)،[5] وانخفاض حجم الحصول على رهن عقاري (نحو 40% مقارنة بعام 2022).

في قطاع البناء طرأ تباطؤ معين في مستوى النشاط في عام 2023 مقارنة بالأعوام 2021-2022، سواء في عدد مشاريع البناء الجديدة أو في عدد رخص البناء، وفي الوقت نفسه، طرأت زيادة على إتمام مشاريع البناء (الشكل 1).

 الشكل 1 – من بيانات البناء الصادرة عن دائرة الإحصاء المركزية، يبدو أن عدد التراخيص ومشاريع البناء واكتمال مشاريع البناء مرتفع نسبيًا، على الرغم من اعتدال النشاط في القطاع في العام الماضي

في ظل حرب “السيوف الحديدية” التي اندلعت في 7 تشرين الأول 2023، طرأ مزيد من التباطؤ في نشاط سوق العقارات. وأدى توقف دخول العمال الفلسطينيين إلى إسرائيل، والذين شكلوا نسبة كبيرة من القوى العاملة في القطاع، إلى توقف البناء في العديد من مواقع البناء، حيث مثّل نقص العمالة مشكلة كبيرة في القطاع خلال هذه الفترة، [6] وهو الأمر الذي يؤثر على كل من تكلفة البناء وعلى تقدم المشاريع. بسبب تاثيرات الحرب، وجهت الرقابة على البنوك المؤسسات المصرفية إلى التسهيل على المقترضين، بما في ذلك المقترضين من قطاع البناء والعقارات، وذلك في إطار الخطوات التي اتخذها بنك إسرائيل والحكومة للتخفيف عن المقترضين.^[7] نما الائتمان (الديون) في موازنة قطاع البناء والعقارات في أكبر خمس مجموعات مصرفية بمعدل كبير بلغ حوالي 14٪ في عام 2023 وبلغ حوالي 293 مليار شيكل (الشكل 2). يعكس معدل النمو السنوي اتجاه النمو السريع في السنوات الأخيرة في الائتمان المقدم لهذا القطاع. وجاء نمو الائتمان المقدم للقطاع على خلفية اعتدال نشاط سوق الإسكان وتباطؤ بيع الشقق، إلى جانب ارتفاع تكاليف التمويل.

الشكل 2 – معدل نمو الائتمان لقطاع البناء والعقارات والائتمان للإسكان

خلال العام قيد المراجعة، وخاصة منذ اندلاع الحرب، كانت هناك زيادة في مخاطر الائتمان في قطاعي البناء والعقارات، وهو ما انعكس أيضًا في مؤشرات جودة الائتمان. بعد عدة سنوات شهد فيها سوق الإسكان الإسرائيلي نمواً انعكس في المستوى القياسي لصفقات شراء شقة، ارتفعت أسعار الشقق وكذلك أسعار الأراضي التي تم بيعها خلال تلك الفترة وتحديداً عامي 2021-2022، ورافق هذا الارتفاع أيضاً زيادة متسارعة في أرصدة الائتمان وخصائص مخاطر القروض الممنوحة في ذلك الوقت وخاصة من خلال ارتفاع معدلات التمويل (LTV).

في أعقاب زيادة المخاطر، تتابع هيئة الرقابة على البنوك عن كثب التطورات في الائتمان المقدم لهذا القطاع وتعمل على التأكد من مراقبة مخاطر الائتمان في القطاع وإدارتها وفقًا لممارسات إدارة المخاطر المتبعة والملائمة.

انعكست الزيادة في المخاطر في القطاع من خلال الزيادة في نسبة تغطية ^[8] مخصصات خسائر الائتمان المتوقعة من مجمل الائتمان في القطاع. وعليه، بلغت نسبة مخصصات تغطية خسائر الائتمان من إجمالي الائتمان (الديون) في المجموعات المصرفية الخمس الأكبر في القطاع في نهاية عام 2023 نحو 2.4%، مقارنة بنحو 1.9% في نهاية عام 2022 (الشكل 3).

الشكل 3 – ارتفاع نسبة مخصصات تغطية خسائر الائتمان في قطاع البناء والعقارات

سنستعرض فيما يلي الائتمان في قطاع البناء والعقارات وفقًا لمجالات النشاط الرئيسية، والتي تمثل، من بين أمور أخرى، الأنشطة الأساسية والمراحل المختلفة في عملية البناء: شراء الأراضي؛ العقارات السكنية قيد الإنشاء؛ العقارات المدرة للعوائد؛ والائتمانات الأخرى (الائتمان غير المضمون بعقارات محددة).

جدول 1 – تطور أرصدة الائتمان في موازنة قطاع البناء والعقارات في إسرائيل (بمليارات الشيكل)

المصدر: تقارير البنوك المقدمة لهيئة الرقابة على البنوك.

الأراضي

بلغ حجم الائتمان في الموازنة للأراضي في المجموعات المصرفية الخمس الكبرى حوالي 101 مليار شيكل حتى نهاية عام 2023، بزيادة قدرها حوالي 7% مقارنة مع 31 كانون الأول 2022. وصل حجم الائتمان في الموازنة للأراضي ذات معدل تمويل يتجاوز 75%، وهو ما يعكس مخاطر أعلى، حتى نهاية عام 2023 إلى حوالي 58 مليار شيكل، أي حوالي 57% من رصيد الائتمان للأراضي في المجموعات المصرفية الخمس الكبرى. أضف على ذلك، من المتوقع حدوث تأخيرات إضافية في الانتقال من مرحلة تمويل الأراضي إلى مرحلة مرافقة البناء بسبب تأثيرات الحرب ونقص العمالة في القطاع.

يعود التباطؤ في أداء ائتمان الأراضي في عام 2023 مقارنة بالماضي، من بين أمور أخرى، إلى التدابير التي اتخذتها هيئة الرقابة على البنوك في السنوات الأخيرة، وعلى وجه الخصوص، الحاجة إلى تخصيص رأس مال إضافي لتمويل الأراضي عالي الاستدانة، ^[9] وإلى انخفاض معدلات نجاح العطاءات العقارية في عام 2023 بشكل خاص وإلى انخفاض الأسعار الفائزة في العطاءات الناجحة.

أشارت هذه التطورات وغيرها في بعض المناطق إلى انخفاض قيمة الأراضي، خاصة تلك التي تم شراؤها في السنوات السابقة بأسعار مرتفعة. لهذا السبب، توجب على البنوك الالتزام بالتعليمات المذكورة أعلاه بشأن تخصيص رأس مال إضافي لتمويل الأراضي ذات الاستدانة العالية وإجراء تعديلات على التمويل المقدم خلال عام 2023. ^[10] ومع ذلك تجدر الإشارة إلى أنه في ظل الأرباح الكبيرة التي جمعها أصحاب المشاريع في السنوات الأخيرة، فقد تمكن العديد منهم من استيعاب تأثيرات التغيرات في البيئة الاقتصادية وتداعيات الحرب.

مرافقة مشاريع البناء السكنية

في عام 2023 حدث تباطؤ بنحو 35% في بيع الشقق مقارنة بعام 2022، منها انخفاض بنحو 31% في بيع الشقق الجديدة في مشاريع البناء السكنية. ^[11] وقد تفاقم هذا التباطؤ بسبب الحرب، على الرغم من تسجيل انتعاش في مبيعات الشقق في نهاية العام. ارتفع مخزون الشقق غير المباعة لدى المقاولين وبلغ مع نهاية شباط 2024 نحو 67 ألف شقة.

تطور مخاطر الائتمان المرافق لمشاريع البناء السكنية

خلال العام 2023، تم تسجيل ارتفاع كبير بلغ 66% تقريباً في الائتمان المالي المرافق لمشاريع البناء السكني، من حوالي 22.7 مليار شيكل نهاية العام 2022 إلى حوالي 37.6 مليار شيكل نهاية العام 2023، ^[12] والذي يمكن تفسيره من بين أمور أخرى، بسبب تباطؤ بيع الشقق الجديدة. مع ذلك، ومنذ اندلاع الحرب، كان هناك أيضًا تأخيرات كبيرة في تقدم أعمال البناء في المشاريع، على الرغم من أن وتيرة إنجاز البناء لا تزال عند مستوى مرتفع نسبياً.[13]

الفجوة بين معدل التنفيذ الهندسي ومعدل المبيعات – خلال عام 2023 طرأت في أكبر خمس مجموعات مصرفية زيادة على نسبة المشاريع التي يكون معدل التنفيذ لها أعلى من معدل المبيعات ^[14] من حوالي 27% حتى نهاية عام 2022 إلى نحو 36% حتى نهاية عام 2023.^[15] مع ذلك ارتفعت نسبة المشاريع التي تكون الفجوة بين معدل التنفيذ ومعدل المبيعات فيها مرتفعة (20% أو أكثر) بنسبة معتدلة أكثر، من حوالي 10% في نهاية عام 2022 إلى حوالي 12.4% في نهاية عام 2023 (الشكل 4) ومن الجدير بالذكر أيضًا أنه في حوالي ثلثي المشاريع تجاوزت نسبة المبيعات معدل التنفيذ الهندسي.

الشكل 4 – زيادة في نسبة الائتمان الذي يتضمن فجوة بين نسبة التنفيذ والمبيعات، ولكن ليس بنسب تزيد عن 20%

قدرة الاستيعاب^[16] في مشاريع البناء السكنية – في عام 2023 حدث انخفاض معين في نسبة قدرة الاستيعاب في مشاريع البناء السكنية، لكن هذه النسبة ظلت عند مستوى مرتفع نسبياً وبلغت حوالي 70% حتى نهاية عام 2023. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من أن مواقع البناء لم تعمل إلا بشكل جزئي منذ اندلاع الحرب، إلا أن المقاولين ما زالوا يتحملون كافة النفقات الثابتة، مما يثقل على كاهل تكاليف البناء. استمرار هذه التطورات قد يضر بقدرة الاستيعاب في هذه المشاريع.

من أجل التعامل مع هذه الصعوبات ودعم السوق على الرغم من الحرب، وبهدف تحقيق أهداف المبيعات المبكرة على وجه الخصوص، والتي تعد شرطًا أساسيًا لمرافقة مشروع البناء، يقوم بعض أصحاب المشاريع بتقديم عروض كبيرة لمشتري الشقق مع تجنب خفض أسعارها فعلياً.

العقارات المدرة للعوائد

بلغ حجم الائتمان في الموازنة للأنشطة العقارية في المجموعات المصرفية الخمس الكبرى حتى نهاية عام 2023 حوالي 109 مليار شيكل، بزيادة قدرها حوالي 11% مقارنة بنهاية عام 2022.

حتى نهاية عام 2023، بلغ رصيد ائتمان الموازنة للعقارات المدرة للعوائد التي تم الانتهاء من بنائها في أكبر خمس مجموعات مصرفية حوالي 94 مليار شيكل، منها حوالي 18.8 مليار شيكل (حوالي 20٪) بنسب تمويل تتجاوز 75% وتعكس مخاطر أعلى.^[17] كما بلغ رصيد الموازنة للعقارات المدرة للعوائد قيد الإنشاء في المجموعات المصرفية الخمس الكبرى بنهاية عام 2023 نحو 15 مليار شيكل، منها حوالي 3.9 مليار شيكل (حوالي 26). %) بنسب تمويل تتجاوز 75%.

تبرز مخاطر الائتمان للعقارات المدرة للعوائد خلال مرحلة البناء، حيث تكون الاحتياجات الائتمانية مرتفعة، ولا يتم الحصول على إيرادات الإيجار من العقار إلا بعد انتهاء البناء، إضافة إلى طول فترات سداد مثل هذا الائتمان. تؤثر الزيادة في بيئة أسعار الفائدة بشكل كبير على مستوى المخاطر في القطاع، على ضوء الاحتياجات الائتمانية العالية.

العقارات المدرة للعوائد – المكتبية والتجارية

بلغ رصيد ائتمان الموازنة للعقارات المكتبية والتجارية المدرة للدخل والتي تم الانتهاء من بنائها حتى نهاية عام 2023 حوالي 61 مليار شيكل، بارتفاع يقارب 14% مقارنة بعام 2022. الائتمان بنسبة تمويل تزيد عن 75% ويعكس مخاطر أعلى بلغ حتى نهاية عام 2023 ما يقارب 11 مليار شيكل ويشكل حوالي 18% من إجمالي رصيد الموازنة للعقارات المكتبية والتجارية المدرة للدخل. تأثرت مخاطر الائتمان في عام 2023 للعقارات المكتبية المدرة للدخل، من بين أمور أخرى، ببيئة أسعار الفائدة المرتفعة والتغيرات التي حدثت في رغبات المستأجرين وفي الطلب على مكاتب للإيجار، مع التمييز بين المباني الجديدة والقديمة وبين المناطق الجغرافية المختلفة.

العقارات المدرة للعوائد – السكنية (بما في ذلك الإسكان المحمي)

بلغ رصيد الائتمان للعقارات المدرة للدخل لأغراض السكن (بما في ذلك السكن المحمي) التي تم الانتهاء من بنائها 15.4 مليار شيكل في نهاية عام 2023، بارتفاع حوالي 5% مقارنة بعام 2022. وبلغ الائتمان للتمويل بنسبة تتجاوز 75% لهذا الغرض والذي يعكس مخاطر أعلى حتى نهاية العام 2023 حوالي 3.5 مليار شيكل وشكل حوالي 23% من رصيد الموازنة للعقارات المدرة للدخل للأغراض السكنية (بما في ذلك السكن المحمي). نظراً لتزايد بيئة أسعار الفائدة، انخفضت جدوى النشاط في المجال وبدأت شركات ناشطة في المجال بطرح شقق كانت معدة سابقاً للإيجار، أو كانت مؤجرة لعدة سنوات، للبيع.

الائتمان غير المضمون بالعقارات

يتم استخدام الائتمان الممنوح للشركات العاملة في قطاع البناء والعقارات والذي لا يتم تأمينه من خلال عقار محدد في إسرائيل لعدد من الأغراض، وخاصة تمويل أنشطة مقاولي التنفيذ والائتمان قصير الأجل للمقترضين في القطاع، وغالباً للمقترضين أصحاب النشاط الكبير. وبما أن هذا الائتمان غير مضمون برهن العقار، فهو يتضمن مخاطر كبيرة. بلغ رصيد ائتمان الموازنة للمقترضين في قطاع البناء والعقارات غير المضمون بأي عقار حتى نهاية عام 2023 نحو 35 مليار شيكل، بانخفاض قدره 8% تقريبًا مقارنة بنهاية عام 2022.

مقاولو التنفيذ

كانت المخاطر في تمويل مقاولي التنفيذ مرتفعة حتى قبل اندلاع الحرب، ويرجع ذلك من بين أمور أخرى، إلى التباطؤ في القطاع وزيادة بيئة أسعار الفائدة. منذ اندلاع الحرب، تعرض المقاولون لمخاطر إضافية، وخاصة نقص العمالة وزيادة تكاليف العمالة وتكاليف المواد الخام. تجدر الإشارة إلى أنه، وكقاعدة عامة، يتم استخدام معظم الائتمان المقدم لمقاولي الأداء للضمانات (الائتمان خارج الموازنة)، ولا سيما ضمانات التنفيذ مقابل مشاريع محددة.

[1] للمزيد حول التطورات الاقتصادية في سوق الإسكان، راجع تقرير بنك إسرائيل لعام 2023، الفصل “ج” – “سوق الإسكان”.

^[2] يزداد الائتمان المالي المرافق لمشاريع البناء السكنية عندما تزداد الفجوة بين تكاليف البناء المرتبطة بتقدم البناء وبين التدفق النقدي الوارد من بيع الشقق.

[3] الشقق في الصفقات العقارية – ملخص سنة 2023، دائرة الاحصاء المركزية–

https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/DocLib/2024/047/04_24_047b.pdf.

[4] صحيح لنهاية شهر شباط 2024. راجع – الشقق في الصفقات العقارية – كانون أول 2023 – شباط 2024، دائرة الاحصاء المركزية –

https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/DocLib/2024/113/04_24_113b.pdf

[5] انخفاض في الاسعار الجارية، بحسب معطيات أشهر تشرين ثاني – كانون أول 2023، مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.

[6] للمزيد راجع المقالة من تقرير بنك إسرائيل لعام 2023 حول “تشغيل العمال غير الإسرائيليين في ظل حرب “السيوف الحديدية””.

[7] للمزيد راجع المقالة “و-2” والفصل “و” من تقرير مراجعة النظام المصرفي لعام 2023.

[8] تعبر نسبة التغطية عن النسبة بين مخصص خسائر الائتمان ورصيد ائتمان الموازنة (الديون).

[9] تعميم هيئة الرقابة على البنوك رقم ح-2709-06 بشأن تحديث الأمر 203 – تقييم وملائمة رأس المال – النهج المعياري – مخاطر الائتمان من تاريخ 22 أيار 2022.

[10] المرجع السابق.

[11] الشقق في الصفقات العقارية – ملخص عام 2023، دائرة الاحصاء المركزية –

https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/DocLib/2024/047/04_24_047b.pdf

[12] بيانات التقارير المقدمة لهيئة الرقابة على البنوك، المجموعات المصرفية الخمس الكبرى – الأمر 831.

[13] للمزيد راجع الفصل “هـ” من تقرير بنك إسرائيل لعام 2023.

[14] يتم استخدام الفجوة بين معدل التنفيذ الهندسي ومعدل المبيعات كمقياس لمستوى المخاطر في مشروع البناء.

[15] المرجع السابق.

[16] تعبر قدرة الاستيعاب عن أقصى معدل ممكن للانخفاض في أسعار بيع الشقق، دون أن يستوعب البنك خسائر المشروع.

[17] بيانات التقارير المقدمة لهيئة الرقابة على البنوك، المجموعات المصرفية الخمس الكبرى – الأمر 831.