الأسئلة التي يمكن أن توفر عليكم: ما المهممعرفته قبل شراء شقة في هذه الأيام؟
بيئة الفائدة المرتفعة وتقييد حملات الـ 20-80 التي يقدمها المقاولون تجعلقرار شراء شقة أكثر تعقيدًا من أي وقت مضى. التحقق من عدة معاييريمكن أن يساعدكم في اتخاذ قرار حكيم.سوق العقارات السكنية في إسرائيل لا يتوقف عن تصدّر العناوين: منأسعار السكن المرتفعة التي تستمر في الصعود، مرورًا ببرامج “السعرللساكن“، ووصولًا إلى حملات الـ 20-80 التي اكتسبت زخمًا في السنةالأخيرة. هذه الحملات، التي تهدف إلى تشجيع المشترين المترددين، تتيحللمشتري دفع حوالي 20% من سعر الشقة عند الشراء، ودفع الباقي(80%) عند تسليمها بعد عامين إلى أربعة أعوام من توقيع العقد. هذهالعروض ازدادت في السنوات الأخيرة، لكنها أيضًا تعرضت للانتقاد بسببالمخاطر القائمة في حال عدم توفّر رأس مال ذاتي للمشتري لاستكمالالصفقة أو عدم أهليته للحصول على قرض إسكان (مشكنتا).

الآن، سيتم تقييد حجم هذه العروض. التوجيه الجديد من بنك إسرائيلسيجعل البنوك تتجنب الموافقة على جداول دفع مؤجلة واسعة النطاق لاتتماشى مع وتيرة تقدم البناء من قِبل المقاولين، وسينخفض حجم هذهالصفقات. بالتوازي، أمر بنك إسرائيل أيضًا بتقليص حجم القروض المدعومةمن المقاولين إلى حد أقصى قدره 10% من إجمالي القروض العقارية التيتُمنح في كل ربع سنة في كل بنك. هذه القروض كانت أيضًا أداة تسويقفعّالة في سوق يشهد فائدة مرتفعة، لكن فترتها القصيرة تفرض سدادها عندالدخول إلى الشقة أو تحويلها إلى قرض إسكان (مشكنتا) عادي ذو قسطشهري مرتفع. من المتوقع أن يخفف هذا الإجراء من حجم الصفقات فيسوق الشقق الجديدة، ولكنه في الوقت ذاته يشكل تحديًا للعديد منالمشترين المحتملين الذين يحاولون إيجاد أفضل صفقة، في التوقيت الأنسب،ويخشون من ارتفاع آخر في الأسعار.

ولتنظيم الأمور وتبديد بعض المخاوف، يوضح دودي ميزليك، مدير قسمقروض الإسكان في بنك مركنتيل، النقاط التي من المهم فحصها في ظلالتردد القائم لدى المشترين المحتملين في هذه الفترة:

أسعار السكن – مخاوف الجمهور الإسرائيلي من ارتفاع إضافي فيأسعار الشقق مشروعة تمامًا، ولكن من المهم الانتباه للظروف. “في السنواتالأخيرة، ترسخت فرضية مفادها أن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع،لكن إذا نظرنا بعمق نرى أن هذا ليس صحيحًا دائمًا“، يوضح ميزليك. “فيالأشهر الأولى من الحرب كان هناك جمود نسبي في السوق، وبدأت تظهر‘صفقات مغرية’ في عدة مدن في البلاد. علاوة على ذلك، هناك اليوم العديدمن الشقق الجاهزة للتسليم ولكنها لم تُشترَ بعد بسبب أسعارها المرتفعة“،يضيف.

ويؤكد أنه من المهم تذكّر أن أسعار السكن تتأثر بعوامل كثيرة في الوقتذاته، وبعض هذه العوامل قد يؤدي إلى انخفاض الأسعار، على عكسالارتفاع الذي شهده السوق في عام 2024 وبداية 2025.

فيما يتعلق بالطلب المرتفع والعرض، هناك أخبار جيدة من ناحية العرض،على الأقل في المدى القريب. في نهاية عام 2024 تم تسجيل رقم قياسيحيث وصل عدد الشقق الجديدة المعروضة للبيع إلى 75 ألف شقة.

بالإضافة إلى ذلك، “أسعار السكن تتأثر بتكلفة مدخلات البناء والموادالخام، التضخم في السوق، تكلفة اليد العاملة، تكلفة تمويل شركات البناء،وعوامل كثيرة أخرى. السنوات الأخيرة شهدت بالفعل اتجاهًا تصاعديًا، لكنلا يوجد يقين بأنه سيستمر، وقد يحدث أيضًا سيناريو استقرار الأسعار أوحتى انخفاضها ولو بشكل طفيف“.

عامل آخر يساهم في تقليل الطلب وقد يؤدي إلى خفض أسعار الشقق هومعدل الفائدة المرتفع على قروض الإسكان.

معدل الفائدة على القروض العقارية – الفائدة تُعتبر عاملاً هامًا فيأسعار السكن، إذ أن الطريقة الشائعة لشراء شقة هي من خلال الحصولعلى قرض إسكان. بيئة الفائدة المرتفعة في السنوات الثلاث الأخيرة تزيدكثيرًا من تكلفة القروض وتثقل العبء المالي على المشترين. وفقًا لتوقعات بنكإسرائيل التي نُشرت مؤخرًا، فقد تحدث كحد أقصى مرتان تخفيضاتللفائدة حتى نهاية عام 2025، ومع ذلك فإن بيئة الفائدة المرتفعة لا تزالتشكل عائقًا أمام المشترين المحتملين لتمويل شقة جديدة عادية في مدنالمركز، والتي يبدأ سعرها من 1.5 إلى 2 مليون شيكل.

العروض التمويلية وقروض المقاولين أثبتت مدى أهمية تكلفة التمويل في خلقالطلب على السكن، وهي بحد ذاتها ساهمت بنسبة غير قليلة في ارتفاعالأسعار في السنة الماضية.

من المحتمل أن يتمكن مشترو الشقق الجديدة من الاستمرار في الاستفادةمن العروض التمويلية بجدول الدفع المؤجل 20-80 في بعض المشاريع،شريطة الامتثال للقيود التي فرضها بنك إسرائيل.

بالإضافة إلى القروض المدعومة من المقاولين التي تم تقييدها، من المتوقع أنتُعرض أيضًا مزايا تمويل أخرى مثل دعم جزئي لفائدة قرض الاسكانطوال فترة القرض، وغيرها.